In einem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 20. Dezember 2024 (Az. V ZR 41/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine bedeutende Entscheidung zur Lastenfreistellung im Grundstückskaufvertrag getroffen. Das Urteil klärt wichtige Fragen zur Pflicht des Verkäufers, die Lastenfreistellung sicherzustellen, und zur Haftung bei auftretenden Verzögerungen.
Hintergrund des Falls
Im zugrunde liegenden Fall verkaufte der Beklagte mehrere Wohnungs- und Teileigentumseinheiten an die Klägerin zu einem Kaufpreis von 2,1 Mio. €. Im Grundbuch war eine Briefgrundschuld eingetragen, die von der Klägerin nicht übernommen werden sollte. Die Fälligkeit des Kaufpreises war davon abhängig, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sicherstellte. Hierzu mussten die Löschungsunterlagen, einschließlich des Grundschuldbriefs, dem Notar vorgelegt werden. Da der Grundschuldbrief jedoch nicht auffindbar war, verzögerte sich die Lastenfreistellung erheblich. Zunächst musste ein Aufgebotsverfahren eingeleitet werden. Dem Käufer ist durch Bereitstellungszinsen und den mit der verspäteten Möglichkeit zu Kaufpreiszahlung einhergehenden verspäteten Besitzübergang ein Schaden entstanden.
Kernpunkte des Urteils
Der BGH entschied, dass die Pflicht des Verkäufers zur Lastenfreistellung eine erfolgsbezogene Pflicht darstellt. Es reicht nicht aus, wenn der Verkäufer alles Erforderliche unternimmt, um die Löschungsunterlagen zu beschaffen, diese aber dennoch nicht vorgelegt werden. Der Verkäufer muss sicherstellen, dass die Unterlagen dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden.
Allerdings hat der BGH auch klargestellt, dass der Verkäufer nicht für das Verschulden des Grundpfandgläubigers (seiner Bank) haftet, wenn dieser die Löschungsunterlagen nicht vorlegt. Der Grundpfandgläubiger wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers angesehen, weshalb ein Verschulden des Grundpfandgläubigers dem Verkäufer nicht zugerechnet werden kann.
Praxisrelevanz
Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis von Grundstückskaufverträgen wenn es zu Problemen bei der Lastenfreistellung kommt. Verkäufer sollten sicherstellen, dass sie alle notwendigen Schritte unternehmen, um die Lastenfreistellung rechtzeitig zu gewährleisten. Gleichzeitig bietet das Urteil Klarheit darüber, dass Verkäufer nicht für das Verschulden Dritter haften.
Für Käufer bedeutet dies, dass sie bei Verzögerungen der Lastenfreistellung nicht automatisch Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können, wenn die Verzögerung auf das Verschulden des Grundpfandgläubigers zurückzuführen ist. Anders sieht der Fall allerdings dann aus, wenn der Verkäufer oder dessen Rechtsvorgänger den Grundschuldbrief verloren hätten.
Fazit
Das Urteil des BGH schafft Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien und unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und -abwicklung im Grundstückskaufrecht. Es betont die Notwendigkeit, klare Verantwortlichkeiten und Pflichten im Vertrag festzulegen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Für weitere Informationen und rechtliche Beratung und Gestaltungstehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
