Die Übertragung von Immobilien an Minderjährige ist ein komplexes Thema, das sorgfältige Planung und rechtliche Beratung erfordert.
Rechtliche Grundlagen
Grundsätzlich können auch Minderjährige schon Eigentum an Immobilien erwerben. Allerdings gilt es hier viele Fallstricke zu überwinden.
Lediglich rechtlich vorteilhafte Geschäfte
Ein wichtiger Aspekt ist die Frage, ob das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Nur dann können die Eltern ihr Kind ohne Ergänzungspfleger vertreten und eine familiengerichtliche Genehmigung ist nicht erforderlich. Dies ist der Fall, wenn das Geschäft für den Minderjährigen keine rechtlichen Nachteile mit sich bringt. Ob dies zutrifft, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Vertrages und des Vertragsgegenstandes ab. Die reine Schenkung eines Grundstücks ist in der Regel lediglich vorteilhaft. Vorbehalte wie Nießbrauch oder Rückforderungsrechte schaden normalerweise nicht.
Der Erwerb einer Eigentumswohnung, eines vermieteten Objekts oder jeder Kauf ist hingegen nicht lediglich vorteilhaft, da hier Verpflichtungen für den Minderjährigen entstehen (können).
Ergänzungspfleger und familiengerichtliche Genehmigung
Ist das Rechtsgeschäft nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, muss pro Kind ein Ergänzungspfleger bestellt werden. Dieser vertritt die Interessen des Kindes und genehmigt die Übertragung stellvertretend für den Minderjährigen bzw. die von der Vertretung ausgeschlossenen Eltern. Zusätzlich ist meist eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich. Das Familiengericht prüft, ob die der Erwerb dem Wohl des Kindes dient, was auch der Fall sein kann, wenn das Geschäft nicht lediglich rechtlich, dafür aber wirtschaftlich vorteilhaft ist.
Steuerliche Aspekte
Bei der Übertragung von Immobilien an Minderjährige spielen auch steuerliche Gesichtspunkte eine Rolle. Schenkungen unterliegen der Schenkungsteuer, wobei es jedoch Freibeträge gibt, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können. So können Eltern aktuell bis zu 400.000 Euro und Großeltern bis zu 200.000 Euro steuerfrei an jedes Kind verschenken.
Fazit
Die Übertragung einer Immobilie an Minderjährige kann ein sinnvoller Schritt zur Absicherung der Immobilie und zur Mehrfachen Ausnutzung von Steuerfreibeträgen sein. Sie ist allerdings mit mehr Fallstricken verbunden, als die Übertragung an Volljährige. Mit einer sorgfältigen Planung und Umsetzung kann die Immobilienübertragung an die nächste Generation jedoch schon früh gelingen und langfristig Vorteile bieten. Bei weiteren Fragen zum Thema Immobilienübertragung an Minderjährige stehen wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns, um einen Termin zu vereinbaren.
