Beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks stellt sich oft die Frage, was mit bestehenden Pachtverträgen passiert. Insbesondere mündliche oder unbefristete Pachtverträge können für den Käufer eine Herausforderung darstellen. Hier sind die wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt:
Mündliche Pachtverträge
- Mündliche Pachtverträge über Grundstücke gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
- Sie können von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Pächter bis spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zugehen.
Unbefristete Pachtverträge
- Auch schriftlich geschlossene, unbefristete Pachtverträge können unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden.
- Die Kündigungsfrist beträgt bei Pachtverträgen über Grundstücke sechs Monate zum Schluss eines Pachtjahres.
- Das Pachtjahr richtet sich nach dem im Vertrag vereinbarten Beginn des Pachtverhältnisses.
Rechte des Käufers
- Der Käufer eines verpachteten Grundstücks tritt kraft Gesetzes in den Pachtvertrag ein, allerdings erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Er kann den Pachtvertrag ab dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen. Will er vorher kündigen benötigt er eine Vollmacht des Verkäufers.
- Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich, z.B. bei vertragswidrigem Gebrauch des Pachtgrundstücks durch den Pächter.
- Der Käufer darf aber eine weitere Vorschrift nicht außer Acht lassen: Bei der Kündigung von Landpachtverträgen besteht ein Schriftformerfordernis, d. h. schriftliche Kündigung mit einer Unterschrift. Per E-Mail kann man nicht kündigen
Es empfiehlt sich für den Käufer, sich vor dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks genau über bestehende Pachtverhältnisse zu informieren. So können böse Überraschungen vermieden und eine reibungslose Übernahme des Grundstücks sichergestellt werden.
