Das Finanzgericht München hat in einer Entscheidung (Az. 12 K 861/19) die Position von Immobilienkäufern bei der steuerlichen Kaufpreisaufteilung gestärkt.
Der Sachverhalt
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung für 495.000 EUR und teilten den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag mit 188.000 EUR für den Grund und Boden sowie 307.000 EUR für das Gebäude auf.
Die Bedeutung der Kaufpreisaufteilung
Die Aufteilung ist steuerlich relevant, da nur der Gebäudeanteil über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden kann. Der Grundstücksanteil hingegen ist nicht abschreibungsfähig.
Eine optimale Aufteilung ermöglicht:
- Höhere jährliche Werbungskosten durch Abschreibung des Gebäudeanteils
- Steuerminderung bei vermieteten Immobilien
- Optimale Nutzung der typischen Nutzungsdauer von 50 Jahren
Die Gerichtsentscheidung
Das Finanzgericht München hat klargestellt, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Eine Korrektur durch das Finanzamt ist nur zulässig, wenn die Aufteilung:
- zum Schein getroffen wurde
- einen Gestaltungsmissbrauch darstellt
- die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt
Die 10%-Grenze
Besonders praxisrelevant ist die vom Gericht festgelegte 10%-Grenze:
Weicht die vertragliche Aufteilung um weniger als 10% von einem Sachverständigengutachten ab, ist die vertragliche Regelung zu akzeptieren. Dies wird mit der „natürlichen Marktspanne“ bei Immobilientransaktionen begründet.
Praxistipp
Eine bereits im notariellen Kaufvertrag vorgenommene sachgerechte Aufteilung bietet die beste Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt. Die häufig vom Finanzamt verwendete „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ ist dabei nicht zwingend maßgebend. Für eine steueroptimierte Gestaltung sollte die Aufteilung zwischen Mobiliar, Gebäude und Grundstück sorgfältig erwogen werden.
