Immobilienrecht

An- und Verkauf von Immobilien

Der Kauf eines Grundstücks unterliegt -von wenigen Sonderbestimmungen abgesehen- denselben gesetzlichen Regelungen wie beispielsweise der Kauf eines Buches. Im Gegensatz zum Kauf eines Buches geht es bei Grundstücken jedoch fast immer um erhebliche wirtschaftliche Werte, die einen Schutz der Beteiligten erforderlich machen. Der Gesetzgeber hat deshalb für Immobilienkaufverträge die Beurkundung durch einen Notar vorausgesetzt. Der Notar sorgt vor der eigentlichen Beurkundung für die rechtliche Beratung, schafft Rechtssicherheit und bringt die gegensätzlichen Interessen von Käufer und Verkäufer zu einem vernünftigen Ausgleich. Nach der Beurkundung beschafft der Notar die erforderlichen Unterlagen, Genehmigungen und sorgt dafür, dass der Käufer lastenfreier Eigentümer des Grundstückes wird und im Gegenzug der Verkäufer sein Eigentum aber auch nur dann abgibt, wenn er den vereinbarten Kaufpreis tatsächlich erhält.

Der genaue Inhalt eines Kaufvertrages hängt von den Wünschen der Beteiligten und davon ab, was ge- bzw. verkauft werden soll, z.B. ein Acker, ein Bauplatz, eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus zur Selbstbenutzung oder ein Mehrfamilienhaus als Vermietungsobjekt.

Grundpfandrechte (Grundschuld und Hypotheken)

Mit dem Kauf des neuen Eigenheims geht meist die Notwendigkeit einher, den Kaufpreis bei einer Bank zu finanzieren. Banken und andere Finanzierungsinstitute machen ihre Kreditzusage jedoch von Sicherheiten für die Rückzahlung des Darlehens abhängig. Eine optimale Sicherheit bietet das gekaufte Grundstück über entsprechende Grundpfandrechte. Bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers ermöglicht dies, das Grundstück zu verwerten, etwa durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

Das Gesetz sieht als Hauptform des Grundpfandrechts die Hypothek vor. In der Praxis hat die Grundschuld die Hypothek wegen ihrer vielseitigen Verwertbarkeit jedoch praktisch verdrängt. Im Rahmen von Kaufverträgen hat sich darüber hinaus die Praxis herausgebildet, dass der Käufer das von ihm zu kaufende Grundstück zu Finanzierungszwecken bereits belastet, selbst wenn er noch nicht Eigentümer ist. Diese Regelung bedarf zwar der Zustimmung des Verkäufers, ist jedoch für beide Seiten sicher und beschleunigt und verbilligt die vertragliche Abwicklung.

Schenkung / vorweggenommene Erbfolge

Es gibt zahlreiche gute Gründe für die lebzeitige Übertragung von Grundstücken -man spricht in solchen Fällen auch von vorweggenommener Erbfolge- an Kinder oder Enkelkinder. Oft sind familiäre Anlässe wie die Hochzeit eines Kindes Anlässe für die Übergabe. Oft besteht auch der Wunsch der Älteren, mit der Übergabe des Hauses an ein Kind zu Lebzeiten eine Regelung zu treffen, die einen späteren Streit im Erbfall vermeidet. Darüber hinaus gibt die Übertragung im Wege vorweggenommener Erbfolge den Eltern auch die Möglichkeit in die Hand, die Verantwortung für ein Hausanwesen abzugeben und sich im Alter durch die Aufnahme eines Wohnrechtes, eines Pflegerechtes oder einer Zahlungsverpflichtung zu sichern.
Denkbar ist auch der Wunsch, durch lebzeitige Übertragung spätere Erb- oder Pflichtteilsansprüche einzelner Kinder zu reduzieren oder zu verhindern.
Wesentlicher Gesichtspunkt für Übertragungen im Wege vorweggenommener Erbfolge sind steuerrechtliche Erwägungen, z.B. die optimale Nutzung von Freibeträgen im Rahmen der Schenkungsteuer oder auch deren mehrfache Nutzung.
Ein weiterer, nicht seltener Wunsch ist der Erhalt des Familienheims etwa vor dem Zugriff der Sozialversicherungsträger für den Fall, dass die Übergeber für ihre Pflege Unterstützung des Staates in Anspruch nehmen müssen.

Unabhängig von den Motiven einer Übergabe gilt es jedoch zu vermeiden, dass die finanzielle Ausstattung des Übergebers in Gefahr gerät. Deshalb werden regelmäßig Gegenleistungen für die Übertragung vereinbart, z.B. die Einräumung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs, die Zusage von Betreuung und Pflege im Alter oder von Rentenzahlungen. Dies alles setzt eine ausführliche und umfassende Beratung voraus